El cáncer inmobiliario

Durante finales del siglo pasado, en pleno auge del neoliberalismo, el estereotipo de empresa exitosa se había ya equiparado con la obtención de elevados ratios de beneficios. Así nacieron los paradigmas empresariales de las empresas más emblemáticas. El club del éxito empresarial había nacido en clave de globalización. Sin embargo, la pertenencia a este club de exitosos era lograda mayoritariamente por las empresas innovadoras como IBM, Apple, Microsoft, etc. Con todo, dado que los máximos beneficios sólo podían ser logrados por las empresas hi-tech, las empresas menos innovadoras, como las empresas constructoras y financieras, decidieron reaccionar para lograr que sus beneficios se incrementaran también de igual medida.

Así pues, y de manera sinérgica, constructoras y financieras decidieron apoyarse para impulsar la construcción de viviendas para venderlas luego a precios desorbitados y, de este modo, maximizar sus beneficios. Todo ello requería incrementar constantemente los terrenos urbanizables y los permisos o licencias de construcción de viviendas. La construcción y sus ritmos deberían encajar con la maquinaria crediticia – financiera de modo que quedaran satisfechas las necesidades que tuvieran la venta de villas, pisos y apartamentos.

Paralelamente, con la contribución impagable de los medios de comunicación y el silencio cómplice de los políticos, se creó el estereotipo de que los precios de los pisos irían subiendo indefinidamente por lo que no había que tener problemas de invertir en el ladrillo. Incluso, hasta hubo algunos bancos y cajas de ahorro que aconsejaban a sus clientes invertir en la compra de pisos. De este modo, la maximización de beneficios pudo convertirse en un negocio viable, y extraordinariamente rentable, para aquellas empresas que mantenían su actividad en base al rentismo, en base a ‘hacer más de lo mismo’.

Tal era el caso de las empresas constructoras y financieras. Los primeros resultados y los inmensos beneficios cosechados dieron paso a que la codicia se apoderase del ánimo de algunos de sus dirigentes y el resto actuará siguiendo la vereda de las mas ‘exitosas’. Algunos de ellas incluso hasta soñaron con poder construir viviendas sin que hubiera límite ni término algunos. Lo que demuestra que la estupidez humana tampoco tiene límites, ni medida.

Otros rentistas del sistema, como las cajas de ahorro, también quedaron atrapadas en el mismo círculo vicioso, debido al deseo de ser admitidas en el admirado club del éxito. Una vez que las cajas de ahorro fueron conscientes –dada su aversión natural al riesgo por invertir en actividades de I+D+i— de que carecían de afección por las innovaciones, decidieron concentrar el riesgo, apoyándose en el desarrollo de actividades poco innovadoras pero potencialmente muy especulativas, como el sector de ladrillo.

De este modo, entre todos los actores concernidos decidieron construir por encima de las necesidades ajustadas al poder adquisitivo real, especulando con los precios de la vivienda hasta niveles increíbles, prepararon al sector del crédito y de inversión para que cubriera las hipotecas que solicitaban muchos de los estafados ciudadanos que habían cometido el pecado de necesitar una vivienda. Por algún tiempo, la Costa del Sol y Murcia fueron tierras de promisión para bastantes entidades especuladoras. Corrupción política y urbanismo desaforado llegaron a ser sinónimos. Todo tenía un precio y, si era necesario, hasta las almas se compraban con tal de poder seguir impulsando la economía del ladrillo.

Al principio, todo marchaba muy bien pero, a medida que los precios y la oferta de viviendas aumentaban, resultaba también más difícil encontrar compradores. Las empresas financieras, a su vez prestamistas de las promotoras y constructoras, para evitar un parón en las ventas comenzaron a aflojar las tradicionales garantías exigidas para el crédito. La imprudencia fue tal que llegó un momento en el que cualquiera podía obtener un crédito hipotecario para la compra de una vivienda por un valor que era, a veces, superior al de la propia compra del piso y sin tan siquiera presentar avales.

Se jugaba siempre con que los precios de los pisos irían subiendo a razón de más de un 10% anual y así fue como comenzó a surgir un mayor número de especuladores particulares. También surgieron los “subprimes” y demás hipotecas equivalentes. El riesgo contraído por las empresas constructoras y financieras fue enorme, máxime cuando la burbuja había ya tomado una tamaño considerable. España comenzó a construir tantas viviendas como las que construían Reino Unido, Francia y Alemania juntas.

Fue entonces cuando las empresas más avispadas se dieron a la fuga, vendieron lo que tenían, convirtieron en máximos sus beneficios y los invirtieron en otros sectores como el sector de la energía. A su vez, muchas entidades financieras —bancos y cajas de ahorro— para reducir riesgos, intentaron cubrirse en salud vendiendo titulaciones hipotecarias a otras entidades crediticias consideradas más solventes. De este modo, la burbuja inmobiliaria- crediticia – financiera contaminó el sistema mundial. Estados Unidos, Reino Unido y España habían trasladado el disparate del ladrillo al resto países desarrollados que ni tan siquiera habían construido gran número de viviendas.

Aunque ya existían evidentes señales de alarma, paradójicamente, la maquinaría de la construcción apenas se paró y se seguía construyendo a fuerte ritmo, muy por encima de lo que se podía comprar a precios asequibles. Los precios subieron tanto como lo fueron las mensualidades de amortización por lo que empezaron a aflorar los primeros impagos de los créditos hipotecarios, Comenzaron los problemas para las promotoras que contagiaron a las entidades crediticias y éstas, a su vez, a los bancos y cajas de ahorro. Muchas viviendas quedaron sin poder venderse y comenzaron a descender los precios.

Las primeras consecuencias de los impagos de las mensualidades de los créditos, por parte de particulares, promotoras y constructoras a las instituciones financieras, se dieron en Estados Unidos pero, al poco tiempo y debido a la globalización del riesgo, rebotaron desde Estados Unidos hasta Europa. Después el fuego prendió en Europa y, en nuestro país, la patata caliente de los activos de dudosa realización comenzó a asolar también a muchos bancos y cajas de ahorro.

Surgieron las primeras quiebras y la desconfianza se estableció entre las instituciones crediticias. Nadie se fiaba de nadie. Los bancos dejaron de prestarse entre ellos, a través de los préstamos interbancarios, lo que incrementó la falta de liquidez. Después vendría el endurecimiento de la concesión de créditos y se recurriría a la ingeniería financiera para tapar agujeros en los ‘maquillados’ balances económicos.

Poco a poco, el stock de viviendas nuevas y sin vender empezó a superar el millón de viviendas. En algunos países, como España, a la sombra de la permisiva corrupción, y contra toda lógica, las promotoras y constructoras, cegadas por la avaricia o la sin razón cortoplacista, apretaron el acelerador a tope. Pero llegó un momento que la burbuja inmobiliaria – crediticia – financiera no dio más de sí y comenzó a desinflarse, arrastrando en su caída a promotoras, constructoras, sociedades de inversión crediticia y demás entidades financieras, entre las que destacan algunos bancos y cajas de ahorro.

Ante el temor a una quiebra generalizada que abriera las puertas de una grave recesión económica, las alarmas saltaron en muchos países desarrollados, en especial, en Estados Unidos y algunos Estados de la UE. Fue entonces cuando los bancos centrales comenzaron a reaccionar. Las cacareantes voces de los neoliberales, tan contrarias siempre a que los gobiernos intervengan en el mercado, enmudecieron entonces. La mano “invisible” del capitalismo se hizo visible para exigir, con vehemencia y sin ningún pudor, la intervención directa de los bancos centrales como el Fed (Reserva Federal de Estados Unidos), el BCE (Banco Central Europeo) o el BOE (Banco de Inglaterra).

Hasta ahora, las repetidas inyecciones monetarias que tanto Bernanke como Trichet administraron al sistema financiero apenas han servido más que para aliviar, por tan sólo unos días, la falta de liquidez de las instituciones financieras. Sin embargo, el crédito a la economía real sigue estando restringido para las empresas y ciudadanos. El mal resultante del disparate del ladrillo se ha transformado ya en una enfermedad crónica de la que el sistema nunca podrá curarse, a menos que los activos inmobiliarios se devalúen en un 52,2% y erradiquemos el cáncer de la especulación inmobiliaria, de manera que se le devuelva a la vivienda su condición de producto de primera necesidad. Es decir, para que regresen los precios de las viviendas a los valores de 1997.

Mientras tanto, podemos observar que el agotamiento progresivo de los precios del crudo de petróleo y del gas natural poco está contribuyendo a la necesaria armonía financiera. Lo que hace que la amenaza de la inflación permanezca siempre en estado latente. La crisis que se nos avecina es múltiple, compleja pero tiene solución. Nuestra sociedad sufre las consecuencias derivadas de que su actual modelo socioeconómico da muestras de estar cada vez más agotado.

La clave reside en hacer frente al cambio de era, a través de la innovación. Pero no se trata sólo de innovaciones tecnológicas, también son necesarias las innovaciones energéticas, económicas y sociales que nos permitan acceder al nuevo modelo socioeconómico que hace tiempo nos aguarda. Por ello, nuestra realidad socioeconómica se está volviendo cada vez más efímera y volátil pero, al mismo tiempo, apasionante también para la aplicación de la Prospectiva. En las apuestas de futuro, el desarrollo sostenible crece en importancia y, hasta para ciertos sectores, tradicionalmente cínicos, la sostenibilidad tiene cada vez mayor sentido. Al menos, eso me confiesan y, con el petróleo que se ha puesto por las nubes, diré que también les creo y es que el dolor de atrición pocas veces es falso.

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Una respuesta a El cáncer inmobiliario

  1. Macario Ortega dice:

    Este artículo es de lo más ingenioso y cabal que he leído en mi vida
    Enhorabuena!

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